合同效力认定的法律规定
＂区分原则”包含以下几个几点：
第一，必须区分合同的效力与登记的效力。
除非法律有特别规定 或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强
行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合
意，并不必然与登记联系在一起。如果合同具备法律规
定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效，当事人应该受到合同
的约束。合同的效力巾合同内容所决定，如果无效自始无效，不因合
同未履行而无效，合同效力的判断在先，而合同未履行在后，在后行
为一般不能影响在先行为的效力。合同生效后，不一定能够完成不动
产物权的登记，但此时，合同因双方达成一致的意思表示而为某项交
易，合同成立在特定当事人之间产生约束力，当事人仍不得随意解除
或者违背自己的承诺。
第二，未办理物权登记的，不影响合同效力。依据区分原则，未
办理物权登记的，不影响合同效力，其主要原因在于：一方面，登记
直接指向的是物权的变动，而非合同的效力。另一方面，合同是否有
效，应当依据法律行为有效要件进行判断。
第三，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生
效。《民法典》总则编民事法律行为一章中的第 136 条第 款规定，
民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定
的除外。
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