房产纠纷

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借款人的房子被先抵押了怎么办

一、抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序

关于抵押权的生效要件，《民法典》区分动产和不动产作出了不

同的规定。《民法典》第 402 条规定，以建筑物和其他土地附着物、

建设用地使用权、海域使用权或正在建造的建筑物抵押的，抵押权自

登记时设立。第 403 条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效

时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第 404 条规定，以动产抵

押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的

买受人。

二、抵押权已登记的先千未登记的受偿

不动产抵押以登记为生效要件，动产抵押以登记为对抗要件。在

抵押权未进行登记的情形下，根据《民法典》规定，该抵押权要么未

生效，要么不能对抗善意第三人，均不具备公示效力和对抗效力，而

仅仅在抵押人与抵押权人之间产生法律拘束力。因此，未进行抵押登

记的抵押权，不能对已办理抵押登记的抵押权产生对抗效力和排他

效力。

三、抵押权未登记的，按债权比例清偿

不动产抵押未经登记不能产生物权效力，多个抵押权人仅能按照

抵押合同确定的一般债权对抵押物受偿。动产抵押未经登记，不能产

生对抗效力，故在同一动产上设立数个抵押权时，各个抵押权人互为

第三人，未办理登记，各个抵押权均不存在优先性。因此，无论是不

动产抵押还是动产抵押，未办理登记的抵押权人对于抵押物拍卖、变

卖或折价所得价款应当享有同等权利，即按照各个债权比例受偿。